不動産投資を考えるうえで、投資をしようとする地域の人口動態を調べることは、必ずやるべきことの一つです。なぜなら、将来人口が大幅に減少する地域に投資用不動産を購入することは、不動産投資の最大のリスクである空室リスクを自ら引き寄せてしまうことになるからです。
東京圏の人口動態
かつてないスピードで少子高齢化が進む日本で、人口減少の危機から最も遠い地域は、東京エリアです。以下、日本全国と東京の人口動態を比べてみましょう。
2020（令和2）年7月20日に総務省統計局から発表された最新の人口統計値である、2020年7月1日現在の日本の人口の概算値は１億2,596万人で、前年同月に比べ30万人（0.24％）減少した。総務省は、2008年を継続して人口が減る社会の始まりの年として定義しているので、それからすでに12年経過していることになる。
一方、同じく総務省統計局が発表した「日本の統計2020」によると、東京都の2018（平成30）年推計人口は約1,382万人と最も多く、全国の10.9％を占めています。それに続いて神奈川県917万人、大阪府881万人、愛知県753万人、埼玉県733万人、千葉県625万人となっています。
いわゆる東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の人口は3,658万人で、全国の人口の約29％を占め、2015年の国勢調査から約45万人増えています。増減率を見ても、東京圏の1都3県はすべて増えており、この地域への人口集中が続いている状況が見て取れます。
さらに人口動態を、東京都に焦点をあてて見ていきましょう。都が発表している市区町村別の人口推移を見てみると、2040年には中心区である千代田区・中央区・港区の予想増減率はプラスを維持すると予測しています。東京という都市の魅力が、日本のみならず全世界から注目され、多くの人々を引き付けているのです。
最近の東京の再開発事情
現在、都心ではさまざまなエリアで大規模再開発が行われています。2020年3月現在進行中の再開発プロジェクトは以下のとおりです。
<丸の内・大手町エリア>
- Otemachi One(三井不動産主導)
- TOKYO TOKIWABASHI 2027(三菱地所主導)
<六本木・虎ノ門エリア>
- 虎ノ門・麻布台プロジェクト(森ビル主導)
<品川・田町エリア>
- Tokyo Yard PROJECT(品川開発プロジェクト)(JR東日本グループ主導)
- msbTamachi 田町ステーションタワーN(東京ガス不動産主導)
<渋谷エリア>
- 渋谷スクランブルスクエア第II期(東急主導)
- 渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業(東急主導)
<新宿エリア>
- 新宿グランドターミナル(東京都・新宿区主導)
- 新宿TOKYU MILANO再開発計画(新宿区主導)
<池袋エリア>
- 池袋駅西口再開発プロジェクト(豊島区主導)
- Hareza池袋(東京建物・サンケイビル)
ますます魅力が増大する世界的な都市東京。不動産投資の観点からも、将来大幅な人口減に見舞われることなく、安定した賃料と低い空室率が続くことが予想されます。投資家視点から見ても、国際都市東京がますます魅力的な都市に変貌していくことは、間違いないでしょう。
不動産投資だけではなく自社ビルとして利用するという視点では、世界中から東京に人が集まるということはオフィス需要も高まり、都市部の自社オフィスビルは資産価値が下がりにくい状況となることが予測されます。キャッシュアウトするだけの賃貸オフィスから、将来魅力的な資産となる都市東京に資産となる自社ビルを検討してみてはいかがでしょうか。（提供：自社ビルのススメ）
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