路線価を使った相続税の計算方法を紹介！

相続税の計算を行う過程で、相続財産を算定しなければならない。この際、土地の価格を算定するには、路線価を用いる。では、この路線価とは何だろうか。よく耳にする言葉ではあるが、内容や意味を十分理解している人は少ない。今回は、路線価の意味、土地の価格算定における使用方法などについて、詳しく説明する。

路線価にまつわるQ&A

路線価とは何か？

路線価を一言で言えば、道路に面した土地の価格のことである。

路線価は、土地を譲り受けたときに、相続税や贈与税がいくらかかるのを算定するために用いる。路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2種類あり、相続税路線価は、相続税・贈与税を算定する際に用いられる路線価、固定資産税路線価は、固定資産税を算定する際に用いられる路線価である。

路線価は、毎年7月1日に国税局や各地方税務署から発表される。相続税や贈与税の計算を行う場合、その年に発表された路線価を用いる。したがって、3月に相続があった場合は、その年の路線価が発表される7月まで計算を待たなければならない。

路線価はいつ用いるのか？

相続税は、路線価をベースに土地の面積や形状を加味して算定する。このように厳格なルールを決めて相続税を算定するのは、個人の判断を除外することで、公平な税額の算定をできるようにするためだ。

財産を所有していた人が亡くなった場合、10ヵ月以内に相続税の申告、納税をしなければならない。10ヵ月と聞けば、時間的余裕があるように思えるが、その前に相続放棄の期限を念頭に置かなければならない。

財産を残して亡くなった人を「法定相続人」と言うが、相続が始まって（被相続人が亡くなって）3ヵ月以内に、法定相続人は被相続人の遺産を相続するか否かを個々に判断しなければならない。そのためには、被相続人にいくらの遺産があり、またいくらの借金があるのか、正確に把握する必要がある。

把握しないまま3ヵ月が過ぎ、その後遺産を超える多額の借金が判明した場合、遺産を相続すると同時に、多額の借金も相続しなければならない。そのため、早めに被相続人の遺産の正確な金額を確定させる必要があるのだ。

以上のとおり、遺産に土地がある場合は、路線価によって正確な価格を算定しなければならない。相続が始まれば、できるだけ早い時期に被相続人の土地をリストアップして、路線価を基に土地の価格を算定することになる。

路線価はどこで調べられるのか？

●国税庁ホームページ

路線価が記載されている地図を「路線価図」と言う。路線価図は、毎年国税庁がホームページに公表しており、パソコンで「国税庁 財産評価基準書」で検索すれば、確認できる。

「財産評価基準書」がパソコンの画面に出てきたら、調べたい都道府県を選択し、次の画面で「路線価図」を選択する。その後、市区町村別の画面になるので、調べたい住所地を選択すればよい。

なお、路線価図は数年前にさかのぼって調べることも可能だ。トップページで年度を選択して、同様の操作を行えば、過去の路線価が分かるようになっている。

●全国地価マップ

一般財団法人資産評価システム研究センターという会社が運営しているホームページでも、路線価が確認できる。パソコンで「全国地価マップ」で検索すれば、確認できる。

国税庁のホームページで確認できるのは「相続税路線価」のみだが、この「全国地価マップ」では、固定資産税路線価や公示価格も確認できる。ただし、このサイトは、一般に公開されている情報を収集して作成された資料のため、情報の正確性に関しては自己責任で利用することになる。

路線価を使った計算方法

路線価を使って、土地の価格（相続税評価額）を算定する計算式は、以下のとおりである。

土地の相続税評価額＝相続税路線価（1㎡当たりの評価額）× 土地の面積

相続税路線価は、「路線価図」の道路の上の○の中に記された数字であり、千円単位で記載されている。つまり「500」という数字であれば、1㎡当たり50万円ということになる。

ただし、この計算式で算定される価格は、土地が正方形や長方形で路線から見た奥行きの距離が一定の範囲に収まる場合だけだ。よって、土地の形状に従って補正率をかけ、正しい価格にする必要がある。

住宅地で補正率をかけずに、この計算式で土地の価格を算定できるのは、土地が正方形または長方形で、奥行きの距離が10ｍ以上24ｍ未満の場合である。ただし地区区分によって同じ奥行きの距離でも、補正率が異なることがある。奥行きの距離が短すぎたり長すぎたりすれば、土地の利便性が低いということになり、補正率をかけて評価額を減少させることになる。

一方、交差点で路線に2面（2つの土地）が接している角地やＬ字型の路面に面する準角地、正面と裏面の2面が路線に面した二方路線は、利便性が高いとみなされ、価格が高くなる。

さらに、土地を「自用地」として利用しているか、あるいは借地権が設定されているかによって、計算式が異なってくる。自用地とは、所有者以外に権利者がいない土地のことであるが、このような土地であれば、以下の計算式で算定できる。

土地の相続税評価額＝相続税路線価（1㎡当たりの評価額）× 土地の面積 × 補正率

借地権を持つ人から相続する場合、借地割合をかけることになる。この借地割合は、前述した○の中に記載された相続税路線価の数字の横にアルファベットで記載されている。Aが90%、Bが80%、Cが70%……と続き、G（30%）まである。

したがって、Cと記載されていれば、路線価に面積とかけて、さらに0.7をかけて算定することになる。

他の地価表示の方法は？

●公示価格

公示価格とは、地価公示法によって、国が日本全国の「標準地」の価格を一般公開している価格のことである。

標準地とは、国土交通省の土地鑑定委員会が選定する都市計画区域の標準的な土地のことだ。2人以上の不動産鑑定士が、標準地について毎年1月1日時点での地価を鑑定したうえで、1㎡当たりの正常価格を土地鑑定委員会が3月下旬に公示している。

　　

地方自治体や国税庁が固定資産税や相続税の評価額を決める際は、公示価格を基準にしている。また、不動産を売買する際の価格にも影響してくる。

●基準地価

基準地価とは、「基準地」について、国土利用計画法により、都道府県が価格を鑑定するものである。「標準地」と違って、「基準地」は都市計画区域に限定されることはない。

1人以上の不動産鑑定士が、基準地について毎年7月1日時点での地価を鑑定し、1㎡当たりの価値を9月下旬に公表している。標準地と同じ基準地を選定する場合もあり、地域にもよるが、地価が年2回変更されるケースもある。

●固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、地方税法によって、土地にかかる税金を決める指標である。固定資産税のみならず、都市計画税、不動産取得税などの算定にも用いられる。

この評価額は、固定資産税評価基準を用いて決められる。公示価格や土地の売買価格を参考に決定するが、公示価格の70%程度が評価額の目安となっている。

路線価がない場合は

路線価は、接する道路を基準とした土地の価格であるから、主に市街地などの都市計画区域に設定されている。そのため道路に面していても、田畑、山野などの多い地域には、路線価がないことになる。

このような土地の価格を算定する場合は、「倍率方式」を使って算定する。倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に特定の「評価倍率」をかけて算定する方法である。なお評価倍率は、財産評価基準書の「評価倍率表」に記載されている。