住宅ローン控除でいくら差し引かれる？　年収別にシミュレーション

住宅ローン残高をもとに税額控除を受けられる「住宅ローン控除」は、所得税や住民税を直接安くできる税制優遇制度である。控除限度額は、ローンの借入金額や課税所得により変わるため、計算に悩む人も多いだろう。控除額の目安を年収別に紹介する。

年収別の住宅ローン控除額に関するQ＆A

住宅ローン控除の概要

●住宅ローン控除とは

住宅の新築・取得・増改築を行うにあたり住宅ローンを組んだ場合に、所得税や住民税から一定額を控除できる制度が「住宅ローン控除」である。「住宅ローン減税」、「リフォーム減税」と呼ばれることもある。正式には「住宅借入金等特別控除」という。

一定の要件を満たし、住宅ローン控除の適用を受けると、毎年12月31日時点でのローン残高の1％相当額を税額から控除できる。所得控除とは異なり、控除額を所得税や住民税から直接差し引く税額控除であるため、大きな節税効果が期待できる。

住宅ローン控除を受けるためには、初年度の確定申告が必須である。確定申告する必要がない給与取得者でも、控除を受けたいなら初年度に必ず確定申告しなければならない。

給与所得者の場合、2年目以降は職場の年末調整で控除の手続きができるようになる。ただし、年収が2,000万円を超える給与所得者や自営業者など、毎年確定申告する必要がある人は、2年目以降も確定申告しなければならない。

●住宅ローン控除を受けるための要件

住宅ローン控除は、主に以下の要件を満たしている場合に利用できる。

・住宅を取得した日から6カ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
・床面積が50平方メートル以上かつ、床面積の2分の1以上が自己の居住用であること
・住宅ローンの返済期間が10年以上あること
・控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・増改築などの場合は工事費が100万円以上であること

親族や知人からの借り入れでは、控除を受けられない。勤務先から借り入れた場合は、金利が年0.2％以上であれば条件を満たす。合計所得金額が3,000万円を超える年は、住宅ローン控除を受けられないことにも注意しよう。

住宅ローン控除額の計算方法

●10年目までの控除額

原則として、年末時点での住宅ローン残高の1％が、10年にわたり所得税から控除される。所得税で控除しきれなかった分は、個人住民税からも控除できる。

一般的な住宅の場合、控除の対象となる住宅ローン残高は最大4,000万円である。残高の1％が所得税から控除されるため、控除限度額は1年あたり40万円となる。

住宅の種類が認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は、控除対象となる住宅ローン残高が最大5,000万円に上がるため、控除限度額は1年あたり50万円となる。一般的な中古住宅の場合は最大2,000万円であり、限度額は20万円となる。

なお、住宅ローン控除は、2021年の12月31日までに入居した住宅が対象となる期限付きの制度である。

●11年目以降の控除額

2019年10月1日から2020年12月31日までに居住を開始した場合は、所得税の控除期間が13年まで延長される。対象物件は、消費税10％が適用された物件に限られる。

この拡充措置は、2019年10月1日に、消費税が8％から10％へ引き上げられたことに起因する。 上記の期間に居住開始した場合、10年目までは従来の制度と同様だが、11年目以降は控除限度額の計算方法が以下の2種類に分かれている。

・年末のローン残高等×1％
・（住宅取得等対価の額－消費税）×2％÷3

「住宅取得等対価の額」とは、建物の取得価格を意味し、補助金や住宅取得等資金の贈与額を控除しない金額を指す。一般的な住宅の場合、「年末のローン残高等」と「住宅取得等対価の額－消費税」の上限は、いずれも4,000万円である。

なお、新型コロナウイルス感染拡大の影響で入居が遅れた場合は、以下の条件を満たすことで、控除期間が13年に延長される特例を利用できる。

・新築なら2020年9月末、中古住宅の取得、増改築等については2020年11月末までに、住宅の取得などに係る契約を締結していること
・2021年12月31日までに入居開始していること

●控除額に余りがあれば住民税からも引く

控除額のうち、所得税から控除しきれなかった分は、個人住民税から控除される。住民税からの控除額の上限は、「前年度における課税所得の7％」か「13万6,500円」の少ないほうと定められている。

所得税の控除期間が13年に延長されるケースでも、住民税からの控除上限額は10年目までと同様である。

住宅ローン控除額の年収別シミュレーション

年収別に控除額を算出する場合、所得を計算するための給与所得控除額を計算する必要がある。2020年分以降の給与所得控除額は、以下のとおりである。

給与等の収入金額 （給与所得の源泉徴収票の支払金額）	給与所得控除額
1,625,000円まで	550,000円
1,625,001円から1,800,000円まで	収入金額×40％－100,000円
1,800,001円から3,600,000円まで	収入金額×30％＋80,000円
3,600,001円から6,600,000円まで	収入金額×20％＋440,000円
6,600,001円から8,500,000円まで	収入金額×10％＋1,100,000円
8,500,001円以上	1,950,000円（上限）

所得税率は以下のように定められている。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

基礎控除は2020年以降の改正分を使用し、社会保険料控除は年収の約15％として計算する。

また、借入金を3,000万円、金利を年1.5％、返済を元利均等35年（ボーナス払いなし）に設定すると、年末のローン残高と控除額は以下のように概算できる。

年	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029
残高	2,967	2,901	2,833	2,765	2,696	2,626	2,554	2,482	2,409	2,334
残高×1％	29.67	29.01	28.33	27.65	26.96	26.26	25.54	24.82	24.09	23.34

年	2030	2031	2032
残高	2,258	2,181	2,103
残高×1％	22.58	21.81	21.03
建物購入価格×2％÷3	6.66	6.66	6.66

これらの数字を使用し、家族構成が夫婦2人（配偶者が配偶者控除の対象）＋子ども1人の場合に、年収別でシミュレーションしたものを紹介する。

●年収400万円

給与収入金額が400万円の場合、課税所得は以下のように計算する。

・給与所得控除額＝収入金額400万円×20％＋44万円＝124万円
・課税所得＝給与収入400万円－給与所得控除額124万円－社会保険料控除額60万円（400万円×15％）－配偶者控除38万円－基礎控除48万円＝130万円

課税所得130万円の場合、所得税率は5％であるため、所得税は6万5,000円である。復興特別所得税（所得税×2.1％）を加算し、100円未満を切り捨てると、最終的な所得税は以下のように算出される。

・所得税＝6万5,000円＋1,365円＝6万6,365円→6万6,300円

また、住民税は、所得割（住民税の課税所得×10％）と均等割（1人あたり約5,000円）を合算して導き出す。住民税に関しては、配偶者控除額や基礎控除額が所得税と異なるため、以下のように計算する。

・住民税の課税所得＝給与収入400万円－給与所得控除額124万円－社会保険料控除額60万円－配偶者控除33万円－基礎控除43万円＝140万円

・住民税＝140万円×10％＋5,000円×3人＝15万5,000円

前述の表のとおり、借入金が3,000万円の場合、2020年末の控除額は29万6,700円であり、所得税と住民税から順に控除される。

所得税から控除しきれない分がある場合は、住民税の控除限度額（課税所得の7％）を算出しなければならない。

・住民税の控除限度額＝課税所得140万円×7％＝9万8,000円

所得税6万6,300円と住民税の控除限度額9万8,000円の合計額は16万4,300円となるため、控除枠を使い切らずに16万4,300円の減税となる。

控除額が6万6,666円となる11～13年目は、所得税6万6,300円がすべて控除され、残りも住民税から差し引けるため、1年あたり6万6,666円の減税となる。

13年間の減税額は、（16万4,300円×10年）＋（6万6,666円×3年）＝約184万2,998円である。

●年収600万円

年収600万円の場合、所得税は16万5,900円、住民税の控除限度額は13万6,500円となり、10年目まで控除額の全額をそれぞれから控除できる。

11～13年目は、控除額6万6,666円を所得税から全額控除できるため、1年あたりの減税額は6万6,666円となる。

13年間の減税額は、10年間の控除額の合計約265万7,000円＋（6万6,666円×3年）＝約285万7,000円である。

●年収800万円

年収800万円の場合は、所得税が38万8,400円となるため、13年目まで控除額の全額が所得税から控除される。13年間の減税額も、年収600万円の場合と同じ約285万7,000円である。