不動産売却の確定申告で必要な書類はどれ？書き方や控除についても徹底解説

不動産売却で利益が出た場合、翌年確定申告をする必要がある。普段確定申告をしていない人や不動産売却の確定申告が初めての人は、申告手続きの方法やどんな書類が必要になるかなど、わからないことが多いだろう。そんな人のために、ここでは確定申告書類の書き方や必要書類の入手方法などを解説する。

不動産売却では必ず確定申告を行う

不動産を売却して売却益が出た場合は、確定申告を行う必要がある。売却損が出た場合でも節税できる可能性があるので、必ず確定申告を行うことをおすすめする。

そもそも、確定申告とは何だろうか。フリーランスや自営業の人は毎年行う必要があるが、サラリーマンは必要な場合以外は確定申告を行わないので、馴染みがないかもしれない。確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）の所得にかかる税金（所得税と復興特別所得税）を翌年2月16日から3月15日までに税務署に申告し、納税するための手続きだ。

所得税の計算で間違えないでほしいのは、所得＝収入ではないことだ。収入を得るために必要な経費を差し引いた金額が所得となる。不動産売却における所得とは、不動産の売却によって生じた売却益のことだ。売却価格ではなく、売却価格から必要経費を差し引いた金額を税法上の「譲渡所得」として扱い、その金額に応じて所得税が課される。

マイホームの売却でも確定申告は必要

マイホームの売却でも、売却益が出れば確定申告は必要になる。不動産を売却した場合、投資用不動産だけでなくマイホームも対象となるのだ。後述するが、売却損が出た場合でも節税できる可能性があるので、積極的に確定申告を行おう。

売却損を出したら確定申告で節税しよう

売却損を出した場合は、確定申告は義務ではない。しかし、損益通算により節税できる可能性があるため、確定申告をしておくことをおすすめする。不動産の売却で出た損失分を損益通算によって他の所得と相殺して、課税所得額を減らすことができるからだ。株式やFXなどで生じた所得との相殺もできるので、このような投資を行っている人は特に活用すべきだろう。

不動産売却の確定申告で必要な書類

ここでは、不動産売却の確定申告で必要な書類を紹介する。確定申告では申告書や書類への記入や、必要書類の入手などに手間がかかること多いので、事前に入念な準備をしておきたい。提出書類の内容を確認して、問題なければ確定申告書に必要な添付書類を同封して税務署に提出する、というのがおおまかな流れだ。

確定申告の際に受けられる控除を確認しよう

不動産売却では、特別な控除を受けられるケースが多い。そのため、知っているか知らないかで節税できる金額にかなりの差が出てくる。手元にお金を残すためにも、ここでしっかりと控除の種類と金額、必要書類を確認してほしい。

特別控除

不動産（土地。建物）を売却した時の譲渡所得金額を計算する上で、受けられる特別控除を紹介する。譲渡の種類と特別控除の額は、以下のとおりだ。

繰越控除

繰越控除とは、前述した損益通算で控除しきれなかった売却損を譲渡の年の翌年以後3年にわたって繰り越して控除できる制度のことだ。これを、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例という。なお、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合も適用される。

損益通算の場合に必要な追加書類

繰越控除は、以下の条件を満たす場合に適用される。

3,000万円の特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却した時は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がある。この特例は所有期間を問わない。この特例の適用を受けるために追加で必要な書類は、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]」だ。

軽減税率

所有期間が5年を超えるマイホーム(居住用財産)売却し、一定の要件に当てはまる時は、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を利用できる。

この軽減税率の特例を利用するために、追加で必要な書類は以下のとおりだ。

・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
・売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書

買い換え控除

マイホーム（居住用財産）を売却して別のマイホームを購入した場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる。ただし、あくまで繰り延べなので、非課税になるわけではないことに注意したい。一定の要件などがあるので、具体的なケースは国税庁HPを確認してほしい。この特例を利用するために、追加で必要な書類は以下のとおりだ。

不動産売却の確定申告の書き方

国税庁のHPというと、難しいイメージを持つ人も多いだろう。しかし、問い合わせの減少を狙っているのか、記入例などは事例が豊富で非常にわかりやすい。たとえば、譲渡所得の申告の仕方も以下のように事例が3つも用意されている。

1 土地（共有）を売却して譲渡益が算出されるケース
2 居住用財産を売却して譲渡益が算出されるケース（新たに自宅を買い換えない場合）
3 居住用財産を売却して譲渡損失が算出されるケース（新たに自宅を買い換える場合）

ここでは、③の「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」の記載例と、「確定申告書」等の記載例の一部を紹介する。

（国税庁HPからの抜粋）

（国税庁HPからの抜粋）

紙で確定申告を行う方法

確定申告には、紙媒体に記入して所轄税務署に提出する方法がある。紙媒体の確定申告書の入手は、税務署に取りに行くか取り寄せる、国税庁HPからダウンロードするなどの方法がある。

e-Taxで確定申告を行う方法

自宅のインターネットでも確定申告ができる。税務署に出向く必要がなく、e-Taxで申告書を作成し、自宅で提出ができるわけだ。しかも確定申告期間中は、24時間提出できる。

不動産売却で確定申告をしないとどうなるの？

納税は、国民の義務だ。確定申告は納税するための手段なので、それをサボるとどんな罰があるのかを説明する。

無申告加算税がかかる

1月1日～12月31日の1年間に生じた所得を、翌年2月16日～3月15日までに申告する必要がある。しかし、この期限内に申告をしないと申告によって納める税金の他に無申告加算税が課される。金額は、納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分には20％を乗じたものとなる。

なお、税務署による調査の前に自主申告した場合は5％となるので、気づいたらすぐに申告することをおすすめする。

延滞税がかかる

延滞税とは、確定申告した後に法定納期限までに納付しなかった場合に課される税金だ。税率は納期限から2ヵ月までは7.3％、2ヵ月を超えた場合は14.6％となる。ただし、各年によって軽減税率が適用される。いずれにしても、早く申告すればペナルティは少なくて済む。

忙しい人は税理士に任せるのも手

不動産売却の確定申告は、必要書類の準備などに手間と時間を要する。確定申告は自分でやる人が多いが、手間と時間をお金で買うという発想で、税理士に任せることもできる。

税理士に任せるといくらかかるの？

税理士報酬の相場は4～5万円で、税理士によっては10万円以上かかることもある。税理士は全国に約7万8千人いるので、自分に合う先生を探してみよう。

確定申告で迷ったら不動産会社に相談しよう

確定申告に迷ったら、不動産会社に相談するのも手だ。税理士にも相続税に強い、所得税に強いなどの得意分野がある。懇意にしている先生がいても、不動産売却に係る税金は不得意かもしれない。

不動産会社に相談すれば、不動産取引に強い税理士を紹介してもらえることが多い。自分で確定申告をするのが難しい人は、まずは不動産会社に相談してみるといいだろう。